1做好物业维修管理工作的建议

物业维修管理是人们从事生产、生活等各类活动必不可少的物质条件，目前它已经形成了社会的巨大不动资产。如何合理延长物业的使用年限，降低其在使用过程中的损耗，已成为探索改进物业维修管理模式，提高物业维修水平的重要课题。对此，笔者有以下建议：

1.为了能及时发现物业的损坏状况，分析产生的原因，积累经验，掌握其规律性，达到延长物业的使用年限的目的，物业维修工作应该进行适时检测。检测一般是用工具或仪器以及人的观感来检查物业的现有状态，它包括对物业及其附属设备的性能状态或运行状况的检查测定，如对物业漏渗的检查、对电梯运行状况的检查等等和对物业性能及运行状况进行判断时所进行的定期检测，如根据经验对房屋结构可在3―5年检查一次，重点观测结构的变形、腐蚀、沉降、损坏等状况。目前我国还没有进行定期检测，一般都是当损坏严重时(如结构明显损坏，强度不足，非修不可时)才进行检查鉴定。而在日本、美国定期检测已成为一项制度[2]，所以，为了及时了解物业受损情况，防患于未然，应建立定期监测制度。

2.目前从事物业维修工作的大多是农民工，普遍缺少服务理念和维修技能。 为了提高他们的综合素质，应该加强规范化管理，实施标准化、优质化的服务，提倡“换位思维”的内涵型发展道路;同时应制订培训计划，开展技术交流，如参加各种专业学(协)会开展的交流活动、专题讲座等无疑会加速他们对知识、技能的掌握。

3.物业管理部门应做好广泛宣传工作，向住户大力宣传用房、爱房知识，使大家对物业损坏的危害性引起足够重视，自觉维护身边的环境，尽量减少物业维修的发生。

---

2物业项目机电设备的维护措施

给排水系统设备维护

给排水系统设备是机电设备的一个重要组成部分，该设备的维护保养主要是按照排水设备性能要求，结合一定技术管理规范，对给排水设备进行日常的维护保养，保证该设备的良好性能和稳定运转。具体的设备维护内容包括：第一，定期对给排水系统展开例行检查，观察和跟踪地面是否有渗水问题，以便判断地下管道的安全性。第二，检查室内管道等是否有滴水、漏水等问题，同时注意检查水箱入孔盖的严密度。第三，对各种水泵运行状况进行跟踪检查，查看仪表指示数据，一旦发现有异常升温、响动或者是仪表指示不正常情况，必须立即查找问题根源，并及时进行维护保养，确保居民能够正常用水和排水。

供配电系统设备维护

电力是人们正常生活不可缺少的能源支持，那么物业项目的机电设备维护就需要将侧重点放在供配电系统设备的维护保养方面，满足人们对于电力资源的需求。供配电系统设备的维护主要包括以下几项内容：第一，做好高压部分的年度检测工作。由于高压部分的检测有着较大的难度，而且对于维护质量的要求较高，那么物业企业可委托专业公司或者是供电主管部门来完成这部分设备的维护工作。第二，及时检查和跟进各项公共配电设备的运行情况。要检查和保养变压器、开关柜等，坚持以月为单位进行定期检查，保障各项元器件的完整性。而针对于内部的除尘工作，则需要进行每年一次的全部清扫。第三，对设备房配电和电气设备进行定期维护，查看各项设备原件是否齐全和牢固，尤其是要查看操作部分是否灵活，同样以月为单位进行机房的清扫。

电梯系统设备维护

电梯系统设备是物业项目机电设备的主体部分，但是当前电梯应用当中安全事故频发的问题十分严峻，这就使得电梯使用当中的安全成为人们普遍关注的一个问题。在电梯系统设备的维护工作当中，设备维护人员必须要投入全身心的精力，严格按照电梯设备的维护保养规范开展各项检查维护工作。第一，对电梯系统设备的开关部位进行重点检查，如限位开关、门电开关、越程开关等进行严格检查与维护保养。在这一过程当中，一旦发现安全隐患，则必须立即停止电梯使用，并要求电气设备维护人员及时排查故障和进行电梯修理。第二，及时更换陈旧老化的电梯系统设备部件，确保企业在规定范围内有效运转。第三，定期进行整机清洁和部件润滑以便延长电梯设备的使用寿命，保障电梯系统的运行安全。第四，在电梯系统设备的维护工作当中必须设置醒目的提示牌，以免酿成不可逆转的安全事故。

---

3物业工程管理绩效应用现状

一、关于物业公司的绩效考核周期

物业公司的绩效考核普遍由月度考核+季度考核+年度考核组成。月度考核主要适用于对一线服务的员工进行考核，考核人员是管理人员，考核结果与被考核人的业绩工资挂钩。季度考核重点在于对管理人员进行考核，目的是对所在管理项目的业绩进行动态评价、监督与跟踪并适时调整。年度考核属于普及性考核，其评价依据直接地反映在管项目年度核心指标完成情况。

二、物业工程管理的考核内容

虽然我国《物权法》将物业企业的性质定位为服务企业，但是物业企业的经营意识由“管理”向“服务”的转换却需要一个漫长的过程。目前，工程部综合维修服务人员的主要工作还是集中于简单人户维修和客户沟通层面，大多只是为了维系客户关系，为物业管理费用收缴打打基础，并没有上升到对特约代办服务进行探索和挖掘的高度。非财务指标考核尚少，存在考核指标不能量化，定性指标占有比重过大且缺乏灵活性的特征。

三、物业工程管理的考核主体

工程部综合维修服务人员由直属主管考核，工程部主管由工程部经理及项目经理按不同比例综合考核，工程部经理由项目经理考核。

四、物业工程人员的绩效考核评价方法

关键事件法，即参与考核的人员将工作执行过程中的关键事件记录下来，并通过下作日志法、观察法、问卷法、访谈法等对下作时间、内容、责任人和工作条件等进行信息收集，并根据相关岗位标准进行比对、分析，最终用于评价员工绩效的过程。这种方法的优点在于它记录了员工工作优劣两方面的例子，管理者便可以用其解释员工的得分。评估不仅反映员工最近阶段绩效，而且事件表还能给下属员工提供弥补工作不足之处的具体对策。