1物业服务费管理问题的解决对策

健全市场管理体制

健全市场管理体制是解决物业收费问题的基本措施。因为物业服务具备综合性强、市场涉及面广的特性，为了避免收费主体不明确问题的发生，需要明确政府及其相关部门、街道办、居委会、公共服务单位以及社会各方对物业服务市场监督和服务的职权以及责任权限，保证分工明确，各司其职，不能够出现一个项目多个主体参与管理并制定不同的收费和服务标准，这样会极大的影响后期的收费效率。同时，要建立统筹协调机制，性加强执行力度，各个主体之间通力配合，做到信息共享，在一些重要的决策问题上统一商量，提高决策的科学合理性。并且要健全物业服务市场管理法律、法规、政策和制度体系，防止不法人员钻漏洞[3]。

提高物业服务水平，完善收费制度

首先，公开所有的服务收费项目，这是最基本的工作之一，增加信息的透明度和公众的认知度。物业服务收费不仅关系到物业企业自身的利益，更关系到业主的居住质量。物业企业必须建立完善的管理制度，规范自身行为，并加强相应的监督制和责任制，使服务和收费相符。加强收费的内部监督和外部监督，严格进行财务审计和成本的核算，避免不规范收费行为的出现。对于更新的服务项目和收费标准，要及时公开，避免收费中出现不必要的矛盾纠纷，并按照规定定期公布收支情况以及接受业主和业主委员会的监督和质询。

其次，在业主的管理规约中明确物业费的收费项目、服务内容、服务标准、收费标准以及具体的收费方式，合同规定双方有义务履行各自的责任，物业方按照规定提供与价格对等的服务，并保证服务质量，而业主需要定期缴纳服务费用。如果双方有一方存在违约，那么另一方有责任要求赔偿。

最后，在物业管理中融入人性化服务的内容，加强彼此之间的沟通和交流。其实很多时候产生的收费矛盾都可以通过双方的及时沟通进行化解，这就需要物业管理人员对业主的基本情况有充分的了解，针对性的制定管理和收费方案，结合业主的个人利益，充分考虑其缴费意愿和实际的承受能力。在日常生活中，对于业主提出的服务要求，在条件允许的情况下，要尽量满足。

加大宣传教育，转变业主观念

部分业主认为自己在购房的同时已经购买了物业服务，没有必要在额外缴纳物业服务费。为了转变业主的这种关键，物业企业要加大宣传教育力度，让业主充分认识到物业管理现今已经是一种市场交换行为，而不同于以往的房管所管理方式。业主在享受高质量的物业服务的同时，必须承担一定的经济支出，这样才能够保证其生活质量不断提高。同时，物业企业要鼓励业主对于不满意的服务项目及时给出合理的意见，方面在后期的工作中进行改进，也有利于加强两者之间的良性交流[4]。

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2解决物业消防安全管理问题的对策

确立物业服务企业消防主体责任

要改善物业服务企业消防安全管理现状，必须确立其消防安全主体责任。首先应当在现行消防法律法规的基础上，由公安部门联合住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，进一步明确物业企业应负担的消防安全职责，更重要的是，对其怠于履职时所应承担的法律责任进行明确。其次，物业服务企业要将消防安全管理作为重要内容纳入其日常管理中去，按照行政法律法规的规定，制定符合管理实际的消防安全管理制度，落实消防安全责任。第三，物业服务企业应主动同县镇、街道办事处、居(村)委会及公安等有关职能部门建立联动，当发现难以解决的火灾隐患时，应及时报告有关职能部门，尽量将火灾隐患消除在萌芽状态。

形成对物业服务企业监督的合力

住建(房管)部门作为物业服务企业的行业主管部门，应当严格履行对物业服务企业的审批、管理职责，将物业服务企业消防安全管理能力纳入企业资质审查的内容，形成物业企业消防安全监管的长效机制;建立物业管理人员消防资质培训体系，在“物业管理人员职业资格统一考试”的培训内容中加强对从业人员的消防安全业务培训。其次，房管部门应当建立联合执法和信息通报等工作机制，会同消防部门以及乡镇、街道办事处、居(村)委会等有关部门对物业服务企业开展全方位的监督指导，使其充分确立责任意识。此外，要由政府出面，指导加强业主自治组织建设，充分发挥业主委员会监督、维权和协调的作用，保证业主自觉维护公共消防安全秩序，可以更好地对物业服务企业的消防安全管理工作进行监督。

转变对物业服务企业消防监管思路

消防机构对物业服务企业承担的消防安全重任应引起足够重视，转变监管思路，加强对物业服务企业消防管理情况的监督检查，尤其要将负责管理高层、地下、人员密集场所并设置有自动消防设施的物业服务企业纳入抽查重点，派出所要负责对多层住宅、无自动消防设施的物业服务企业开展检查，积极主动介入，引导物业管理人员及时发现存在问题，提出整改意见，结合实际情况，督促其尽快加以改善、解决;同时，还应积极地指导物业管理层制定相应的工作制度、安全管理措施。此外，消防机构要对物业服务企业消防违法行为从严查处，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质的，要责令改正并依法严格处罚。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主无理阻挠、拒不配合行为，消防机构及派出所要对相关责任人进行消防宣传教育，对于情节严重的违法行为要依法进行处罚，支持物业服务企业的服务与管理。

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3物业管理信息化凸现的优势

(一)提高服务水平及其个性化，强化了及时性，便捷性

物业管理系统--住房资产管理系统有着强大的数据库，单位的房产资料、住户资料以及文件档案的数量宠大，通过计算机的辅助管理，可以随时按房主名称、房号、房类、朝向、面积等多种条件任意查询，大大提高了工作效率。单位可以根据系统信息查询，直接、及时地对住户的收费和计费进行监控和催交。住户也可以通过互联网上的访问登录口，查询到和自己相关的信息，比如水电费、燃气费、物业管理费等。对于相关数据有疑义的住户，还可以直接在网上向物业管理单位提出核查，克服了以往住户与物业管理单位同时上下班的时间冲突。住户长时间在外出差的，在外地也可以通过互联网在线查询，及时地将钱汇入指定的账户，以免住户因错过银行代收费用的扣款时间而交纳滞纳金，这样可以减少住户的经济损失，也可提高物业管理单位的收费效率和资金的回收速度。

(二)使成本得以降低

物业管理信息化应用智能化，且具有操作方便性，灵活性，准确性，便于管理，降低了劳动强度和人力开支，因此，也就降低了成本。信息化的管理加上强大的实力，将极大提高物业管理者的市场竞争力。另外，利用网络信息和住户资源不断地开拓创新，开展一些可盈利的特约服务和其他入户方面的服务内容等，以增加物业管理单位的收入。物业管理的盈利状况也将获得极大的改善。

(三)提高设备的管理水平

物业管理信系统，可以科学及时地按计划和要求对物业管理区域内的设施设备进行保养和维护，留下设施设备的修理档案，增长了设备设施的使用寿命，减少对住户生活、工作的影响，有较大的促进作用。其它的安全门禁系统、火灾自动报警联动控制系统、闭路监控报警系统和安防监控系统结合，可以加强技防为主的防范措施，减少人防带来的弊端。

(四)确保管理方向的发展需要

高效、清晰的业务流程可以明确各岗位职责，规范的业务操作提高各个业务环节的工作效率。单位领导可以随时查阅最新的详细情况，并依次快速、准确地做出决策，提高单位管理水平与竞争力。物业管理信息化的先进性，适时顺流而上，可以提升单位形象，将推进物业管理水平和物业管理先进方法的普及，促进行业的健康发展。